안녕하세요 둔산114 부동산입니다.오늘은 은퇴 예정이신 분들, 또는 은퇴자분들의 편안한 노후를 위해 투자금 1.6억으로 수익률 6.8% 발생하는 1층 수익형 상가 투자 매물을 소개해드리겠습니다.1.6억 투자하고 수익률 6.8% 높지 않다고 생각하시는 분들은 필자의 블로그 ‘부동산투자상가, 오피스텔 카테고리 내’ 2층 이상 상층 물건을 참고하시기 바랍니다.오늘 소개드릴 물건은 대전 서구 갈마동 아파트, 도시형생활주택, 다가구주택 밀집지역에 위치하고 있으며 올해 4월 커피숍으로 신규 오픈하여 현재 성업중인 1층 로드 물건으로 1층 로드상가로서는 기본수익률 4.94%로 높은 수익이 발생하는 물건입니다. ▼ 해당 물건은 아래 지도 화살표가 나타내는 곳에 위치하고 있습니다.
▲ 위 지도를 통해 대략 확인할 수 있듯이 해당 물건을 기준으로 동·서·남·북 네 방향 모두 아파트, 도시형생활주택, 다가구·빌라, 병원·은행, 업무시설 등이 둘러싸고 있는 풍부한 배후수요가 무엇보다 장점인 물건입니다.또한 대전 강남 둔산동 갤러리아 타임월드 상권에서 불과 도보 10분 거리에 위치하고 있다는 점도 고무적입니다.▼ 해당 상권에 대해 간략하게 설명하였으니 본격적으로 건축물대장 및 현장사진을 통해 해당 물건의 매매정보 및 매매정보, 수익률 정보 등을 안내해 드리겠습니다.
▼ 해당 물건의 건축물대장을 보겠습니다.* 층수 : 1층(로드), 용도 : 제1종 근린생활시설, 계약면적 : 74.89㎡, 전용면적 : 67.69㎡, 준공연도 : 2014년 12월 15일 승강기 : 승용 1대, 총 주차대수 : 46대 등 건축물 정보를 확인할 수 있습니다.
해당 물건의 전용 면적은 67.69㎡이며 이를 평으로 환산하면 20.47평으로 매매 가격 대비 넓은 전용 면적과 커피숍이라는 우량 업종이 입점하고 있습니다.해당 물건이 갈마동이 아닌 둔산동 지역에 위치했다면 적어도 8억에서 많게는 10억대의 매매 가격이 형성된 것입니다.이는 둔산동 지역에서 1층 상가 건물을 보신 분들이라면 필자의 말에 공감한다고 생각합니다.수익형 상가 투자에서 지리적 위치, 매매 가격, 수익률 배후 수요, 교통 접근성, 가시성, 상권 활성도, 대출 가능 금액, 금리 등 고려해야 할 부분이 많습니다.그러나 안정된 임대 수익을 누리기 위해서는 전용 면적도 매우 중요합니다.대전의 메가 시티인 둔산동 지역을 제외한 나머지 지역은 상가 전용 면적이 매우 중요합니다.전용 면적이 적으면 적을수록 입점할 수 있는 업종이 줄어 그것에 의해서 공실의 위험성이 높아지므로, 대다수의 업종이 선호하는 20평 내외의 전용 면적을 갖춘 상가가 가장 좋은 상가입니다.
▼ 매매 정보를 봅시다.*용도:구분 상가, 층수:1층(도로), 보증금/월세:천만원/140만원 대출 가능 금액 및 금리:40~60%( 연 3.3~3.9%), 매매 가격:3억 5천만원입니다. 상당수에 분들이 구분상 가도 주택 수에 포함되는가? 취득 및 양도세 중과가 되는가? 물어보고 짧게 대답합니다.상가는 주택 수에 포함되지 않고 취득세 4.6%, 양도 소득세(2년 이상 보유하는 경우):6~45%가 적용됩니다.또 3년 이상 보유하는 경우는 장기 보유 특별 공제가 적용되며 3년 이상(공제율 6%)~15년 이상(공제율 30%)적용됩니다.상가는 주택보다 공제할 수 있는 항목이 적고 비과세가 없다는 점이 단점이라고 할 수 있습니다.그래서 주택 갭 투자처럼 임대료 수익이 거의 발생하지 않고 상승 시세 차익을 누리려는 단타성 투자보다는 적어도 3년 이상 보유하고 임대료 수익을 누리고, 맥기가 방문하면 약간의 매도 차익(예:취득 비용, 중개료+프리미엄)을 받아 인수하면서 그 자금으로 갈아타거나 5년 10년 장기적으로 임대 수익을 누리는 2가지 방법이 필자가 생각하는 수익형 상가 투자”모티브”입니다.▼ 다음은 수익률 정보를 살펴보겠습니다.* 대출50%(금리3.3% 활용시) : 실투자금 : 1악 1,103만원, 연순이익(이자공제후) : 6500만원, 수익률 : 6.68% * 대출비활용시 : 실투자금 : 3억4천만원, 연순이익 : 1,680만원, 수익률 : 4.94% 대출50% 활용시와 비활용시 수익률의 차이는 약 1.74% 발생합니다.해당 매물은 기본수익률이 5%에 육박해 대출금리 3.3~3.9%보다 높고 안정적 업종인 커피숍에 임대 중이어서 금융권 레버리지를 충분히 활용해 실제 투자금은 최소화하고 수익률은 극대화할 수 있습니다.아울러 대출을 활용해 얻은 추가 수익률 약 1.74%로 상가 보유 시 발생하는 재산세, 소득세, 건강보험료 인상 등 세금 및 비용을 충당할 수 있어 5%의 높은 세후 수익을 누릴 수 있다는 점이 매력적입니다.많은 수에 수익형 상가 투자자분들이 상층부에 비해 수익률이 낮은 4% 내외의 수익에 만족하고 1층 상가를 왜 인수할까요?그 이유는 공실 리스크, 시세차익, 환금성을 높이기 위해 다소 낮은 수익률은 감수하기 때문입니다.또 1층 상가 수익률이 5% 정도로 높게 발생할 경우 굳이 공실 위험을 감수하면서 3층 이상의 상층 상가를 인수할 이유가 있을까요?수익형 상가 투자 시 본인의 자금 사정, 투자 성향. 부동산 투자 전문가의 조언이 세 가지 매우 중요합니다.이 중 하나만 스쳐도 쓴 실패를 맛볼 수 있기 때문입니다.필자는 22년간 수익형 부동산 투자를 전문으로 다루고 있으며, 풍부한 실무 경험과 전문 지식을 갖추고 있습니다.필자와 인연을 맺는 분들께는 필자의 풍부한 실무경험과 전문지식을 총동원하여 성심성의껏 지원할 것을 약속드립니다.※ 해당 물건에 대한 보다 자세한 문의나 현장방문, 투자상담, 세무, 금융자문 등을 원하시는 분은 아래 번호로 연락주시기 바랍니다. 스마트폰(휴대전화)으로 보시는 분들은 아래 사진을 터치하시면 필자에게 바로 전화연결이 됩니다.- 감사합니다.-#대전상가매매 #대전갈마동상가매매 #갈마동상가매매 #수익형부동산투자 #상가투자 #상가매매 #부동산재테크 #노후대책 #은퇴자노후대책 #노후대책